O que muda no programa Mais Habitação?
Subida da renda de novos contratos não pode ultrapassar os 2%
O valor da renda inicial relativo a novos contratos de casas que estiveram no mercado de arrendamento nos últimos 5 meses não pode ultrapassar 2% face ao anterior.
A esse mesmo valor podem ser somados os coeficientes de atualização dos 3 anos antecedentes – caso não tenham sido aplicados. O limite de 2% não poderá ser aplicado a contratos em que o valor seja inferior às rendas consideradas no arrendamento acessível.
O apoio à renda ou juros bonificados não podem ser penhorados
Os apoios extraordinários relativos a apoios à renda ou juros bonificados não podem ser penhorados.
No que diz respeito ao apoio à renda, está em causa um subsídio mensal com valor máximo até 200€ para inquilinos com uma taxa de esforço superior a 35%. A medida apresentada foi delineada para durar 5 anos.
Taxa especial de IRS sobre as rendas
Os rendimentos obtidos através de rendas passam a pagar uma taxa de IRS de 25% ao invés dos atuais 28%. Além disso, termina a redução de IRS para contratos com duração entre 2 e 5 anos, que neste momento era de 26%, 2 p.p. abaixo do valor estabelecido.
A redução da taxa de imposto existente em contratos de maior duração será reforçada – considerando que o prazo mais longo, acima de 20 anos, passa de 10% para 5% - e poderá ser ainda mais acentuada se o valor da renda praticada no momento for inferior ao valor da renda anterior.
De realçar que, a redução da taxa não é aplicável a contratos de arrendamento celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024 ou nos casos em que o valor da renda excede 50% dos limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se encontra o imóvel.
Arrendamento forçado de casas devolutas
Esta medida do Programa Mais Habitação diz respeito a casas para habitação devolutas por mais de 2 anos, localizadas fora do interior do país.
Para começar, o que são casas devolutas?
“Considera-se devoluto o prédio urbano ou a fração autónoma que durante um ano se encontre desocupada, sendo indícios de desocupação a inexistência de contratos em vigor com empresas de telecomunicações, de fornecimento de água, gás e eletricidade e a inexistência de faturação relativa a consumos de água, gás, eletricidade e telecomunicações”, pode ler-se no decreto-lei aprovado durante o primeiro governo de José Sócrates.
Uma definição que não se alterou ao longo dos anos, havendo apenas uma outra alteração à lei, em 2019, quando o segundo governo de António Costa aprovou um regime de agravamento do IMI a pagar pelos proprietários destas casas, tendo já em vista o problema habitacional do país. Essa nova legislação agravou o IMI para casas em zonas de pressão urbanística (casos de Lisboa e Porto) que estejam devolutas há mais de dois anos. Nesses casos, as taxas sobem seis vezes em relação às consideradas normais (que variam entre 0,3% e 0,45%). Além disso, e a cada ano que passe, as taxas são agravadas em 10% até 12 vezes as taxas normais.
Os donos dessas mesmas habitações devolutas têm 90 dias para dar uma resposta após serem notificados para a realização de obras ou para darem uso à fração.
Caso não exista nenhuma resposta por parte do proprietário dentro do prazo definido, o município poderá proceder ao arrendamento forçado do imóvel.
Quais são as casas que não serão consideradas devolutas para arrendamento forçado?
- casas de férias;
- casas vagas por o proprietário se encontrar num lar;
- casas vagas em que o proprietário se encontra a prestar cuidados permanentes como cuidador informal;
- casas de emigrantes;
- casas de pessoas deslocadas por razões profissionais, saúde ou formativas.
Aumento da dedução do IMI familiar
O valor do desconto no IMI, atribuído pelas Câmaras aos residentes, em função do número de dependentes da família, irá aumentar.
Atualmente, a dedução é de 20€ para 1 dependente, 40€ para 2 dependentes e 70€ para 3 ou mais dependentes. Com a entrada em vigor desta lei, o valor de dedução irá aumentar para 30€ para 1 dependente, 70€ para 2 dependentes e 140€ para 3 ou mais dependentes.
Isenção de IRS em mais-valias de casas vendidas ao Estado e Municípios
As mais-valias que resultem da venda de imóveis ao Estado ou a municípios ficam isentas de IRS.
Quais são as casas vendidas ao Estado ou Municípios em que as mais-valias não ficam isentas de IRS?
- Casas auferidas por residentes na lista de territórios e países classificados por Portugal como paraísos fiscais;
- Casas decorrentes de vendas através do exercício do direito de preferência.
Atualmente, 50% das mais-valias geradas têm de ser englobadas no restante rendimento, estando assim sujeitas às taxas progressivas de IRS.
Fim dos benefícios fiscais à reabilitação urbana para fundos de investimento
A isenção de IRC atribuída a rendimentos obtidos através de fundos de investimento, constituídos entre 2008 e 2013 com ativos em imóveis sujeitos a reabilitação urbana, foi revogada. Assim como, o benefício fiscal atribuído a pessoas que detinham unidades de participação de fundos de investimento também terminou.
O Programa Mais Habitação prevê a redução da tributação dos fundos de investimento imobiliário e das sociedades de investimento imobiliário no caso de pelo menos 75% dos ativos serem bens imóveis afetos a arrendamento habitacional a custos acessíveis.
Medidas Mais Habitação em relação ao Alojamento Local (AL)
1. Contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL)
O alojamento local irá passar a pagar uma contribuição extraordinária, sendo a base tributável constituída pela aplicação de um coeficiente económico – que considera a área do imóvel e o rendimento – e de pressão urbanística.
A taxa aplicada à base tributável é de 15% não podendo ser dedutível à determinação do lucro tributável em IRC.
Quais são os imóveis fora da CEAL?
- Imóveis habitacionais que não constituem frações autónomas, nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente;
- Alojamento local que funcione como habitação própria e permanente, desde que a sua exploração não seja superior a 120 dias por ano.
Esta medida não é aplicável a imóveis localizados no interior de Portugal, tendo o valor recuado dos 35% inicialmente propostos pelo Governo para 15%.
2. Caducidade e reapreciação dos registos de alojamento local
Os titulares de registos de Alojamento Local inativos têm de provar a manutenção da atividade, num prazo de 2 meses aquando da entrada em vigor da nova lei.
Em caso de incumprimento, os registos são cancelados por decisão do respetivo presidente da câmara municipal.
Para alojamento local em habitação própria e permanente, em que a respetiva exploração não ultrapasse 120 dias por ano, não estarão sujeitas à caducidade do registo.
Os registos de AL vão ser alvo de reapreciação no ano de 2030 e, após a primeira reapreciação, renováveis por 5 anos.
A única exceção passa pelos imóveis de alojamento local que constituem garantia real de contratos de mútuo que ainda não tenham sido liquidados integralmente a 31 de dezembro de 2029.
3. Novos alojamentos locais podem ser negados por condóminos
Para alojamentos locais com pretensões de se instalarem em edifícios destinados a habitação, os condóminos têm o direito de ser ouvidos previamente.
Assim, estipula-se que o título constitutivo da propriedade horizontal possa ser modificado através de escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.
4. Novas licenças de alojamento local vão ser suspensas
De acordo com as novas regras, a emissão de novos registos para alojamento local fora do interior do país, será suspensa.
Esta suspensão não se aplica à exploração de imóveis integrados no Fundo Revive Natureza nem a regiões autónomas. Mas “mantém-se na totalidade ou parte da área do município em que tenha sido declarada a situação de carência habitacional”.
5. Isenção de IRS ou IRC para proprietários que alterem casas de alojamento local para arrendamento habitacional
Para os proprietários que retirem as suas casas do alojamento local até final de 2024 e as coloquem em arrendamento habitacional, terão isenção de IRS ou IRC sobre as rendas até final de 2029, não estando sujeitos a qualquer limite no valor da renda que pretendem praticar.
Para isso, o contrato de arrendamento tem de ser efetuado até 31 de dezembro de 2024 e apenas são elegíveis imóveis com registo de alojamento local até 31 de dezembro de 2022.
Rendas antigas vão ser atualizadas pela inflação
Os contratos antigos, anteriores a 1990, que não transitaram para o Novo Regime de Arrendamento Urbano, já não irão transitar e a renda vai ser atualizada de acordo com a inflação, beneficiando de isenção de IRS e IMI. Nestes casos está previsto o pagamento de uma compensação aos senhorios.
Arrendamento de casas devolutas com o objetivo de subarrendar
Por forma a aumentar a oferta no mercado de arrendamento, o Estado propõe-se a arrendar casas devolutas a privados para as subarrendar.
A renda paga ao senhorio terá benefícios fiscais para contratos não inferiores a 5 anos em que o valor de renda esteja conforme os preços e tipologias previstos no Programa de Apoio ao Arrendamento Acessível (PAA).
Rendas em atraso pagas a senhorios após pedido de despejo no Balcão Nacional de Arrendamento
Em casos de incumprimento no pagamento de renda superior a 3 meses, o Estado substitui o senhorio na cobrança de rendas em atraso após o senhorio dar entrada de um pedido de despejo junto do Balcão Nacional de Arrendamento, considerando que o processo de despejo decorrerá em 6 meses.
Cabe ao Estado avaliar a situação do inquilino, podendo avançar para a cobrança dos valores em falta utilizando meios atualmente existentes para a cobrança de outras dividas. Caso o incumprimento se deva a carência de meios, o caso será articulado com as entidades responsáveis.
O pagamento tem como valor máximo mensal 1,5 vezes o salário mínimo nacional até um limite máximo de um valor equivalente a 9 vezes o salário mínimo nacional.
Quais são os benefícios fiscais para obras em casas destinadas a arrendamento acessível?
O Governo pretende alargar o número de casas disponíveis no programa de arrendamento acessível (PAA) e para tal está prevista uma taxa de IVA de 6% nas obras de construção ou reabilitação de casas que sejam maioritariamente afetas ao programa, assim como, isenção de IMI por 3 anos - prorrogável por mais 5 anos - e isenção de IMT na aquisição para reabilitação.
Isenção de mais-valias na venda de imóveis para pagamento de empréstimo
O programa Mais Habitação prevê a isenção de mais-valias aquando da venda de imóveis de família em que o valor se destine a pagar o empréstimo da casa de habitação própria ou permanente do proprietário ou dos respetivos descendentes.
A isenção das mais-valias irá abranger imóveis em que a venda ocorra entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2023.
Não admissão de novos vistos gold
Com a entrada em vigor da nova lei, não serão admitidos novos pedidos de concessão de vistos de residência para atividade de investimento, não afetando a possibilidade de renovação das autorizações já concedidas.
Os pedidos de concessão e renovação de autorização de residência para atividade de investimento mantêm-se válidos, incluindo aqueles que estão “pendentes de procedimentos de controlo prévio nas Câmaras Municipais” à data de entrada em vigor da lei.
A concessão ou renovação de autorizações de residência para reagrupamento familiar também está excluída da limitação adotada.
Licenciamentos vão ser simplificados
Os projetos de arquitetura serão licenciados apenas com base no termo de responsabilidade dos projetistas e as entidades públicas serão penalizadas em caso de atrasos na emissão de pareceres.
